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    2016年新版商品房买卖合同范本解读分析
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      资料简介
     
    2016新版商品房买卖合同范本解读2
    一、合同范本的现状概述

    二、新旧范本的对比分析

    三、范本实施对标的行动建议
    目 录4
    一、2000年

     上一版本颁布的时间是2000年

    二、各地的应用情况

    目前与上一版本较一致的为广东地区

    其中成都的要求比较严格

    昆明、西安的应用条款较为宽松

    长沙现版要求注明公共配套的竣工时间

    6
    一、最高拿到双倍的总房价款
    第五条:要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,然后最高再可赔偿一倍的房价款

    1、赔偿金额一般为10%或20%

    2、同期活期存款利率
    合同无法备案

    1、赔偿金额最高可达一倍房款

    2、不低于同期贷款基准利率
    房屋无法办证或逾期
    主要风险:
    处置建议:
    对比解读:
    目前
    新版
    注:旧改项目的风险与难度将更大
    1、准时获证,避免草签后长期等候2、如期备案合同、办理房产证
    3、避免对土地、房产的二次抵押

    4、谨慎选择旧改项目
    关键条文:第九条商品房交付条件

    该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件:

    1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;

    2. 该商品房已取得房屋测绘报告;

    1、取得《竣工验收报告》

    1、竣工验收备案表

    2、房屋测绘报告
    对比解读:
    目前
    新版
    关键条文:
    1、新版范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件,交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。

    2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视
    二、交房必备测绘报告,水电气实际可用

    1、不表述或仅表述“达到使用条件”

    2、对弱电类不约定

    1、要求更高:与市政管网连接,供应

    2、约定弱电类逾期“按天”支付违约金
    对比解读:
    目前
    新版
    关键条文:
    第十条商品房相关设施设备交付条件

    (一) 基础设施设备

    1. 供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准,;

    2. 供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电,;

    3. 供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,;

    4. 燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,;

    5. 电话通信:交付时线路敷设到户;

    6. 有线电视:交付时线路敷设到户;

    7. 宽带网络:交付时线路敷设到户。

    (1) 以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5-7项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付 元的违约金;
    二、交房必备测绘报告,水电气实际可用主要风险:
    处置建议:
    1、城郊或新区项目居多。我司项目较多处于市政配套不全的边郊,根据这几年的交房实践,交房时一般是水、电、暖、气达到使用条件,市政配套的接通时间我司难以控制,此项要求对我司后期的投资、开发建设及交付影响较大。

    2、按过往经验,交付前备案表获取困难,房屋测绘报告绝大部分是交付以后才能获取
    1、合理节点,刚性执行。根据该范本的实施情况,预留办理测绘报告的时间。

    3、不利因素公示,客户书面签字认可
    2、城郊项目提前了解政府部门的规划时间,并预留缓冲期限,确保相关市政配套的齐全。如因政府原因需提前向政府申请出示相关证明文件或者去公证处公证,以降低我司风险
    二、交房必备测绘报告,水电气实际可用三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式
    第九条商品房交付条件

    (二) 公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)

    1. 小区内绿地率: 年 月 日 达 到;

    2. 小区内非市政道路: 年月日达到;

    3. 规划的车位、车库/4. 物业服务用房/5. 医疗卫生机构/6. 幼儿园/7. 学?!?p>以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:

    1. 小区内绿地率未达到上述约定条件的, 。

    2. 小区内非市政道路未达到上述约定条件的, 。

    ……


    关键条文:

    1、不表述公共配套设施

    2、业主一般以规划及彩平图作为维权依据

    1、绿地率、规划车位、医疗机构、学校等配套设施明确交付使用时间节点,如未达使用条件有相应的赔偿额度
    对比解读:
    目前
    新版三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式
    主要风险:
    处置建议:
    1、将以往忽视的公共配套透明化,纳入交付条件,增加客户拒收、赔付的诉求点;

    2、对于较大面积的地块,历史操作中存在公共配套位置改变、建设时间推移等情况,并将加大交付难度
    1、对规划设计提出了更高要求。即一般应在首批开工阶段,相关的公共配套设施及用房的位置就应固定下来,否则后期的规划调整操作困难,将增加合同违约等风险。

    2、将整个项目的公共配套的节点纳入关键节点,并且知会各业务部门,并在各期的销售合同中分别注明
    3、口径培训,合理承诺。要求营销对前期的产品策划及产品筹备阶段,深入了解项目的相关公共配套的详细信息,对公共配套的相关面积、位置、移交情况等重点了解。在项目销售培训时重点提出,统一销售口径,避免在销售过程中出现不当承诺
    12
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