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    市场研判一、宏观市场情况
    限购——在本轮出台调控新政的十几座城市中,基本都涉及重启或扩大限购,其中合肥、南京限购政策比较严格,本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域);苏州涉及的行政范围最大,下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。

    限贷——梳理多地的调控政策,常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中,苏州力度较大,不但第三套禁贷,二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成;北京则进一步扩大了二套房认定范围
    国内楼市新一轮调控收紧 限购限贷为核心内容
    宏观政策
    “金九银十”之际,国内多地接连出台楼市调控新政。9月30日到10月6日夜间,共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析,这是新一轮调控收紧的开始,预计这股调控浪潮或将继续,“银十”成交量出现下滑迹象
    住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供应成交走势
    2016年9月,常州市新增商品房市场与上个月相比,供应量上升,成交量上升,成交均价上升。数据显示,2016年9月全市累计上市商品房110.5万㎡,较上月供应量上升33.77%,较去年同期上升46.53%;新增商品房累计合同成交120.41万㎡,较上月成交量上升52.61%,较去年同期上升78.55%;商品住宅成交量达到92万方,环比涨幅91%,同比大涨122%
    住宅供不应求,供应量、成交量、成交均价同步上涨
    住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
    供求比持续走低,供不应求
    2016年9月,常州市区商品房供求比约为0.92,整体市场呈现供不应求态势。其中,商品住宅供求比为0.86
    住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
    2016年9月商品房成交均价较上月有所上升、住宅成交均价较上月有所上升。数据显示,2016年9月,商品住宅产品成交均价为7674元/㎡,直指曾经遥不可及的8000元/㎡大关(因为备案价格有滞后性,9月份实际成交均价已经超过8000元/平米),环比上涨8.32%,同比上涨14.91%;继成交量之后,成交均价也刷新了近几年的最高纪录
    成交均价持续走高,刷新历史最高纪录
    住宅市场——9月板块价格
    从区域来看,9月常州房价全线上涨,其中钟楼区和新北区涨幅较大,分别为12%和11%;天宁区和武进区涨幅分别为8%和5%。

    从板块成交均价来看,绝大多数板块房价环比8月上涨,个别板块涨幅较大。房价上涨的板块还有新市府板块,环比涨9.44%,薛家板块涨幅也较明显,达到8.83%
    住宅市场——库存量
    截止至2016年9月,常州市整体库存量持续走低,仅剩319万㎡,去化周期约5.4个月
    库存量持续走低,已入“房荒”时代
    住宅市场——购房客群
    据统计,近期已经买房或打算买房的购房者中,自住客下降至58%,本地投资客占13%,而外地投资客占29%。从各案场反映的情况来看,苏州、无锡、南京等地的投资客较多,甚至某楼盘传出外地百人购房团集体登陆买房的新鲜事。投资客的大量涌入使原本就已经严重供不应求的市场再度趋紧,进一步拉高了常州的房价
    外地投资客高达三成
    住宅市场——9月各项目排行榜
    根据数据显示,9月份成交热门楼盘主要以品质大盘为主,购房客户对于开发商品牌及项目品质的关注度逐渐提升;
    宏观市场总结
    2016年前三季度,房企业绩大幅上扬,部分房企成交额已全面超越2016年全年。今年上半年常州楼市逐步升温,三四月份是一个量的“爆点”;下半年则8月下旬开始量价全面爆发,到九月份已经达到“疯狂”的地步,并且从目前的势头来看,四季度这种“疯狂”还将继续下去。

    供应短缺,“房荒”已现,常州房价已经超过历史上最高点了。目前常州市区商品住宅库存仅300多万方,去化周期5个多月,供不及求的形势越趋紧张;许多楼盘在9月进行多次上调售价,目前常州房价已经超过了2011年时历史的最高房价水平,并且存在进一步上涨的空间。

    投资客涌入,刺激自住客群需求提前释放,成交量在9月暴涨?!敖鹁拧背V菔星唐纷≌山涣砍?0万㎡,再创历史新高。一方面外地投资客的涌入拉升了整体成交量,另一方面,常州自住需求受涨价刺激需求提前释放,也是此轮成交量攀升的另一因素
    构成观点
    这一轮限购政策,对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧,意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。 虽目前常州尚未出台相关政策,但市场预期已经受到影响,部分购房者出现观望情绪,此前的投资客出手也更加谨慎。

    这意味着10月份常州楼市的“投资潮”将会进入下行空间,房价趋于稳定,市场又会回归到以自住为主,成交量回归正常月份水平。

    从价格上来讲,以目前常州楼市的库存状况、供求关系来看,要再下行也不大可能,毕竟前三季度让大多数开发商都已经完成了今年的全年业绩指标,不存在立马降价以完成指标之虞。
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