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      资料简介
     
    金地名京价格策略报告
    2008年1月
    销售目标
    开盘推售量:

    第一次开盘A、B、H座,整体放量21730平米,可售套数234套,加推G座,面积12751平米,可售套数122套。

    销售目标:

    按照集团要求,2008年第一季度(开盘时)实现签约面积25500平米,即实现签约量268套。

    均价目标:

     LOFT:A座23600元/平米,B座25500元/平米,

     平层:H座17400元/平米,G座18100元/平米(加推)
    目录
    北京房地产市场总体分析
    宏观调控政策对房地产市场的影响
    思源代理项目分析
    宏观市场描述
    定价策略
    竞品分析
    价格表形成
    价格验证
    付款方式和优惠
    意向客户特征
    北京市2006年、2007年城八区土地供应情况
    2007年与2006年相比,计划供应土地面积减少200万平米,住宅用地面积减少200万平米,商品房用地供应面积减少400万平米,土地成交均价上涨约25%
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    2007年1-11月份城区及郊县土地供应及成交情况
    住宅用地供应计划及完成情况
    城区及郊县土地成交情况
    从不同区域不同用地的成交比例和价格可以得出,2007年城八区土地成交平均价格普遍拉高,城八区土地供应越发稀缺,完成比例缩减,两限房以及经济适用房完成比例增强
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    数据来源:中国房地产指数系统,北京典型指数办公室
    06、07年商品房月度上市、成交情况对比
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    从1-11月市场总体来看,2007年商品房上市及成交量均比2006年有所减少,受春节销售淡季影响,两年度2月成交量最低,节日过后月度成交量稳步提升,3月份以后月成交量均在10000套以上,市场需求较为平稳。

    北京赛车pk10计划买法 www.vpnw.com.cn 春节期间销售量锐减的状况,对本项目于1月份开盘将造成一定威胁
    从07年1-11月市场总体情况来看,北京商品住宅市场累计销供比为1.14:1,供需比基本平衡,受传统销售淡季以及10月份政策出台影响,11月销供比明显下降
    数据来源:中国房地产指数系统,北京典型指数办公室
    市场供销对比
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中在60-120平米的中小户型,在成交的商品住宅中主流产品也是60-120平米的中小户型,由此导致北京同质化产品竞争激烈
    近期上市商品房户型统计
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中五环到六环之间,在成交的商品住宅中主流产品也在五环至六环之间,城市郊区化明显,本项目位于东四环,有明显的区位优势
    上市及成交商品房环线情况
    宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
    目录
    北京房地产市场总体分析
    宏观调控政策对房地产市场的影响
    思源代理项目分析
    宏观市场描述
    定价策略
    竞品分析
    价格表形成
    价格验证
    付款方式和优惠
    意向客户特征
    2007年中央政策回顾
    07-1-16
    07-8-7
    07-9-27
    07-12-11
    07-9-30
    07-3-29
    房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
    关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
    深入企业内部规范房地产市场交易秩序
    关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
    楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”
    关于加强商业性房地产信贷管理的通知
    收紧房地产信贷,抑制投资、升级需求,防范金融风险
    上调准备金率
    关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知(第二套住房以家庭为单位)
    房地产信贷进一步收紧
    2007年中央政府出台了多项宏观经济政策,主要包括规范房地产企业税费、廉租房及经济适用房相关规定、上调准备金率、加强房地产信贷管理等,进一步规范房地产市场,抑制房地产市场过热
    收紧货币流动性,抑制信贷
    一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%,一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%,其他各档次存、贷款基准利率相应调整
    控制信贷,防止经济过热,防范金融风险
    07-12-21
    宏观市场描述 | 宏观政策分析
    土地增值税——是2007年政府释放出持续调控房地产业的第一信号
    2007年政府不断出台宏观调控措施,其目的是规范我国房地产市场,制止房地产市场不规范的行为;

     出台廉租房及经济适用房政策,目的是解决经济困难住户的住房问题,同时也要减少住房的刚性需求,起到平抑房价的作用;

     2007年后半年出台一系列金融政策,收紧货币流动,限制银行对商业性房地产信贷,目的是抑制房地产投资,防范房地产金融风险。

    2007年12月出台的第二住房贷款补充说明,规定以家庭为单位界定第二套住房,有效地抑制炒房,防范房地产金融风险。


    规范房地产市场
    收紧房地产信贷,防范金融风险
    2007年新政对房地产市场的调控作用
    07-1-16
    07-8-7
    07-9-27
    07-12-11
    07-9-30
    07-3-29
    07-12-21
    宏观市场描述 | 宏观政策分析
    频繁出台的新政,再次印证政府打击过高房价的决心。
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