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    2017年4月11日长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通
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      资料简介
     
    港仁

    策划
    2014年4月11日
    长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通
    本次沟通纲要
    一、如何正确认识项目,找准区域定位,让项目价值最大化?

    二、在精确定位前提下,如何在营销上精准、快速营销!
    2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条” ?;嵋椴唤鲈俅沃厣昙岢种葱幸韵薰?、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标
    国务院常务会议明确了五项具体政策措施:

    (一)完善稳定房价工作责任制。

    (二)坚决抑制投机投资性购房。

    (三)增加普通商品住房及用地供应。

    (四)加快保障性安居工程规划建设。

    (五)加强市场监管
    调控政策:2013年以一次楼市调控表态,“国五条”出台巩固前期调控效,预防房价大幅反弹
    银行政策:二套房首付及利率或将提高,改善型购房者成本增加


    央行2013年3月14日发文指出,对房价上涨过快的城市,各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求,进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率,一些房价涨幅过快的城市,二套房房贷首付可能提至七成,利率提高至1.3倍。


    贷款政策:长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度
    1、缴存满12个月方可申请贷款

    2、首套房120平米以上二套房贷不予发放

    3、普通房提取公积金时限缩短为1年

    4、贷款期限不再延长
    住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释:所谓双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制今年住宅用地的规模,调整新建商品住房上市的结构,通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求,消化库存。

    显而易见,调控不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态,实施不同的调控目标与方式。当前,一线城市房价偏热,供不应求,所以要求从严调控,一手增加供应,一手抑制需求,两手都要硬。而许多三四线城市房价温和(甚至下跌),供大于求,那就需要减少供应。对于库存量大的城市,还要稳定市场需求、鼓励合理需求
    “两会”定调2014年楼市政策——“双向调控”解读
    期待已久,新一届政府的第一个两会。一股新风袭来,政府工作报告中,对于房地产行业的表述发生了明显变化。最重要的一点:不碰“房价”,少提“调控”。一套比较合理的双向调控行业治理思路,脉络渐次浮现
    ——长沙明显将进入库存消化阶段
    长沙再现2字头房价
    有多少中国婆媳还在冷战?有多少人被房子逼到30岁才结婚? 有多少李代沫毁在朋友的出租屋?屌丝们还有逆袭的机会吗?你木有听错,空前绝后!【勤诚达.新界】掀起一场伟大的拯救行动。最低2999元/㎡起,最高3980元/㎡封顶,64-155㎡全系产品,狂甩100套,打破长沙十年最低记录!
    后市展望:

    调控政策:“国五条”出台巩固前期调控效,预防房价大幅反弹,政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。

    双向调控政策:政策利空将让长沙以投资为主体的买方市场进入浓重的观望区间,投资成本加大,风险增高。

    贷款政策:长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度,进一步抑制投资性需求及部分改善性需求;

    银行政策:银行政策进一步加紧,二套房首付及利率或将提高,改善型购房者成本增加
    竞争分析/板块竞争——市府板块
    城市宜居功能定位

    以景观、配套资源价值为依托,

    以交通价值为支撑,

    以商业、商务价值为提升;
    板块范围:

    岳麓大道以南,岳麓山以北,二环以西的区域,

    板块商业(商务):

    板块内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的3大商圈

    未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成

     市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围

    交通情况:

    高起点交通路网规划建设,区域内路网发达, 通达性好,未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升;

    地铁2号线,城际轻轨(建设中)将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力

    景观资源:

    人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主,

    未来重点是打造西湖文化公园,进一步提升生态宜居环境

    配套资源

    人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育

    医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等
    中大规???总建面积40万㎡以上占到50%

     大牌云集—市府板块的宜居性牵引大批品牌房企纷至沓来

     整体开发服务理念提升,品牌物管顾问逐步渗透,提升项目整体品质

     板块均价在7000元/㎡左右,居整个大河西前列
    市府板块开发特征——区域板块内缺少以办公生活同体化的商业物业类型
    在售普通住宅项目一览
    市府片区客户特征——随着片区开发力度的增加,客群越来越趋于年轻化
    区域项目档次越高,客户层级面越广;市府板块宜居的牵引力使得跨区域置业比重可占到1/4—1/3

     除教师、医生、公务员等客群是区域市场置业的主体外,拆迁客群成为近年内新的增长点;

     置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。

     梅西板块商业、商务概念的大力打造,及传统高新麓谷板块高新技术人才的引进促使年轻群体越来越多。
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